浅析房屋买卖纠纷现状及其审理原则内容摘要

【内容摘要】 一、买卖的房屋类型,我国现居住的房屋大致可分为政府组织建设的经济适用房、廉租房、限价房、单位集资建房、公房改制后的房改房、个人所有的私有房、再次交易的二手房、商品房、“小产权房”,二、房屋买卖纠纷面面观,由于房屋买卖涉及法律法规较多,不同于生活中的其他交易,阴阳合同逃税款,只看房屋不看证,小产权房没名分,共同共有人未同意,先付款未必先得房,为防止这种情况发生,让先买者也能先得,法律为买方设定了一个保护制度,即预告登记制度,三、房屋买卖纠纷案件的审理原则,由于房屋买卖数量增多,形式各异,隐患较多,引起诉讼的案件也相应增多,近年来在民事案件中的比例逐年上升,纠纷原因也千奇百怪,加之我国的土地政策还在不断完善,给此类案件的审理带来难度。

近年来,随着我国经济的发展,农村人口流动性增强,农村人口涌入城市、山区人口奔往平原、贫困地区人口流向发达地区,改善了很多人的生活条件和生活质量,同时也带来了房地产开发市场、房屋买卖市场的升温和火爆,相应出现了一些不规范的现象。房屋买卖是每个家庭生活中的大事,对促进社会和谐影响重大。因此,多一些慎重、多些相关法律知识尤显重要,本文浅显分析房屋买卖纠纷中的现象,旨在防止和减少此类纠纷的发生。

一、买卖的房屋类型

我国现居住的房屋大致可分为政府组织建设的经济适用房、廉租房、限价房、单位集资建房、公房改制后的房改房、个人所有的私有房、再次交易的二手房、商品房、“小产权房”。其中,进入流通最多的是城市商品房、二手房、农村“小产权房”。不妨将房屋买卖合同与商品房买卖合同简要比较,便于正确理解。房屋是指建筑于土地之上的供人居住和从事营业或者其他社会活动的建筑物。房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人,买受人支付价款的合同。由于其标的物是房屋属不动产交易,除符合卖方交房、买方付款这一交付形式外,还必须办理所有权转移登记手续,这是房屋买卖合同区别于其他买卖合同的关键之处。商品房买卖合同是特指房地产开发企业尚未建成或者已竣工的房屋。它必须是由房地产开发企业建设,包括尚未建成和已竣工的房屋,并且公开出售。商品房买卖是是交易中的主流,但仅是其中的一种。

二、房屋买卖纠纷面面观

由于房屋买卖涉及法律法规较多,不同于生活中的其他交易。而交易当事人由于风险意识差、法律知识不足、故意规避政策等原因,以及行政主管机关监管缺位,相关立法不完善,致使很多房屋买卖留下隐患,形成离奇复杂的纠纷。

阴阳合同逃税款。现实一些房屋买卖中,买卖双方常常会签订价格不同的两份合同,这就是所谓的“阴阳合同”。“阳合同”,系房屋买卖中,由双方签订后向有关部门备案的那份合同,价格一般都很低。这种合同虽然符合合同成立的形式要件,但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式,欺骗登记部门,目的是少缴税金。这一做法客观上损害了国家利益,违反了我国税收法律法规,根据民法通则第58条、合同法第52条的规定,“以合法形式掩盖非法目的的,合同无效”,法院一般都判定其无效,不具有确定双方权利义务关系的效力。所谓“阴合同”,则是双方当事人私下签订并实际履行的合同,价格一般都符合市场行情,充分反映了双方当事人的真实购买价格和意图。现实中,法院一般都确认“阴合同”具有合同效力,可以成为确定民事权利义务关系的基础。“阴阳合同”在二手房买卖中出现较多,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款...(全文共5001字,剩余全文83.34%)

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