住宅商品房市场的相关问题与建议内容摘要

【内容摘要】 住宅商品房市场的相关问题与建议,一、前言,随着住宅商品房市场的发展,客观地说,目前的住宅商品房市场比前几年要规范了许多,也的确解决了不少老百姓的居住问题,二、住宅商品房市场的相关问题,(一)、在房地产公司的设立阶段,注册资金不到位,房地产企业的资质管理形同虚设,1、据调查统计,目前房地产公司在先期成立阶段,注册资金没有完全到位的占92%,股东基本未投入注册资金的占15%,作为律师,本人曾亲历一个房地产公司的设立,说道这里可能有人会说,注册资金不到位,工商行政管理部门根本不会批,但这个问题业内人士或代为办理工商登记的某些人会很清楚……,而在资金不足的情况下,为了运作项目,就只能靠施工企业垫资施工、内部认购、用地做抵押向银行贷款、采取无证销售等方式运作,2、房地产企业的资质管理意义不大。

住宅商品房市场的相关问题与建议

一、前言

随着住宅商品房市场的发展,客观地说,目前的住宅商品房市场比前几年要规范了许多,也的确解决了不少老百姓的居住问题。但是,随着人们生活水平的不断提高,随着入世和依法治国方针的确立,人们对居住及其环境的要求也随之提高,那种过去计划经济体制下,只要有房住而不讲究居住软环境的时代已经一去不复返了。为规范房地产市场,尤其是商品房中的住宅市场,为更好地保护买受人的合法权益,开展此次调研。本次调研不同于一般的房地产公司的市场调查。房地产公司的市场调查主要涉及的是:购房能力、拟购房屋的位置、何时准备购买、准备购买的面积等,其调查的目的主要为开发商把握投资机会与投资方向,目的有很大的趋利性,被调查的主体主要是准备购房者。而本次调研的目的是调研目前房地产市场中存在哪些问题,今后如何解决等,被调查的主体主要是已购房者。

调查人主要走访了6个住宅商品房小区的部分业主,并从北京市工商局、《北京青年报》、《北京日报》、《中国房地产报》、《北京晨报》、部分房地产公司的从业人员、部分房地产律师及律师事务所、北京市消协、政府相关职能部门等做了相应的调查了解,在此基础上提出以下问题与建议,供有关方面参考。

二、住宅商品房市场的相关问题

(一)、在房地产公司的设立阶段,注册资金不到位,房地产企业的资质管理形同虚设

1、据调查统计,目前房地产公司在先期成立阶段,注册资金没有完全到位的占92%,股东基本未投入注册资金的占15%;而注册资金投入量在一半以上的才占50%左右。与上海、深圳相比,目前北京的开发商进入市场的门槛相对较低,加之北京市99%的施工企业都不同程度地垫资给开发商盖房,开发商基本上靠预售款来带动开发的占50%以上,一旦销售跟不上,缺乏滚动资金,买受人也只能认倒霉。难怪有人说,在北京只要有一万元就可以玩房地产。

作为律师,本人曾亲历一个房地产公司的设立:一家民营企业作为股东约定投资2400万元,占注册资金的80%;一家国营企业作为股东约定投资600万元,占注册资金的20%。但事实上,这两家股东一分钱没投,却堂而皇之地注册了一个注册资金达3000万元的房地产公司。这当中不但包括房地产公司设立、审批过程的混乱,还涉及公司登记中存在的大量问题。这其中往往涉及1~2个核心人物(或叫幕后人物),主要是他们在操纵、谋划房地产公司的设立及项目的审批。且公司成立后,原股东往往退出历...(全文共18357字,剩余全文95.46%)

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